LA ALTERACIÓN DEL MERCADO CAUSADA POR LOS PRESTAMOS

Pongamos por caso que una casa se vende a 10.000 €. Hay establecido un interés bancario de un 10%. Habrá un determinado número de personas que puedan acceder a comprar ese piso. Con una bajada de intereses (pongamos al 8%) las facilidades de los bancos a la hora de ofrecer los préstamos provoca que aumente el número de personas que puedan adquirir esa casa. Aumentan los demandantes de la vivienda y por mor de la Ley de la oferta y la demanda aumentará auntomáticamente su precio hasta un punto de equilibrio. Pongamos que aumenta a 12.000 € donde alcanzaría un punto de equilibrio. Si las facilidades bancarias vuelven a aumentar bajando los intereses, la demanda aumentaría y se rompería el equilibrio en favor de otro aumento del precio. Más personas pueden en principio (con la bajada de tipos de interes) acceder a comprar el piso pero acaba siendo una ilusión ya que los precios aumentan hasta alcanzar un nuevo punto de equilibrio. Si este mecanismo se repite sucesivamente serán las mismas personas las que puedan adquirir el piso pero cada vez a un precio mayor. Es cierto que inicialmente un prestamo bancario permite que alguien pueda adquirir una vivienda de un coste determinado pero una vez distanciado el precio del coste de la vivienda

EL TERRENO

El terreno es un producto 100% especulativo. No requiere de costes de producción ya que es un producto terminado en sí y nos viene dado por la naturaleza. Su precio, por lo tanto, lo fija la oferta y la demanda del mismo. Los únicos costes achacables al terreno son los derivados de su escritura y registro pero son costes, como hemos comentado en entradas anteriores, que no le confieren al terreno ninguna cualidad añadida sino que, al margen de las tasas por el trabajo administrativo desempeñado, son impuestos por el estado.

Es muy común la venta de terrenos sin la infraestructura necesaria para su edificación por lo que estos conforman un mercado en si. La falta de transparencia y de competencia entre los agentes que dotan a la parcela de las características necesaria para que sea edificable hacen dificil la previsión de los costes y dificultan por lo tanto la fijación de un precio de mercado equilibrado en los terrenos.

La intervención que requiere un terreno para que sea edificable es compleja y en algunos casos los gastos hacen inviable la inversión. Por otro lado requieren de la intervención de nuevos técnicos para la realización de los proyectos para la ejecución de las distintas instalaciones.

CAUSAS DE LA INFLACIÓN DE PRECIOS EN LA CONSTRUCCIÓN

1. Falta de suelo edificable permite la especulación con el terreno y el consiguiente aumento de su precio.

2. Impuestos elevados: Los impuestos, tasas y gastos de una escritura de compra venta inmobiliaria y su registro asciende a aproximadamente un 10% del valor.

3. Falta de liberalización del mercado de técnicos que intervienen en el proceso edificatorio. La imposibilidad de que los ingenieros puedan acceder a la dirección de obras o a la realización de proyectos limita la oferta de técnicos disponibles y por lo tanto aumenta el costo de su contratación. Por otro lado el reparto de competencias ha provocado que cada gremio se reparta un trozo del pastel. Actualmente, para la ejecución de un edificio de viviendas hay que contratar a los siguientes técnicos de forma obligatoria: 1. un arquitecto, 2. un aparejador (arquitecto técnico o ingeniero de edificación), 3. un ingeniero industrial 4. un ingeniero de telecomunicaciones. Además. a través del obligatorio estudio geotécnico 5. un geólogo.

4. Aumento de las exigencias técnicas. La entrada en vigor del Código Técnico de Edificación y con él el aumento de las exigencias técnicas ha aumentado considerablemente los costes edificatorios.

5. Burocracia administrativa: Los ayuntamientos pueden tardar un año si las cosas salen bien en la concesión de una licencia de obras.

6. Costes municipales excesivos: Las obras de construcción han sido en los últimos años una de la principales formas de financiación de los ayuntamientos. La situación de monopolio de los ayuntamientos ha provocado que los precios por concesión de licencias no se autorregulen gracias al funcionamiento del mercado. Son los que son por requerimiento legal pero se desconoce.

7. El sistema hipotecario ha intervendo en el mercado con tal intensidad que lo ha alejado de la realidad de los costes: El precio de los productos está acotado en su parte inferior por los costes invertidos en su ejecución y en la superior hasta el precio de mercado o lo que es lo mismo, lo que esta dispuesto a pargar el comprador por adquirirlo. Dentro de este margen el oferente puede fijar un precio con menor o mayor beneficio sabiendo que su producto tiene un precio que encuentra gente dispuesta a pagarlo.

8. La mayoria de los tasas, impuestos y gastos de visados son parte proporcional del montante del presupuesto por lo que una inflación de precios supone una inflacion de impuestos.

9.

INTRODUCCIÓN

Este blog pretende analizar los problemas de la vivienda en España. Las razones internas por las que el mercado inmobiliario ha llegado al colapso y aportar posibles soluciones.

Versión actualizada del hombre de Vitruvio

Si Marco Vitruvio Polión se dispusiese a ejecutar una de sus construcciones se vería azotado por unos terribles costes inflados por un excesivo intervencionismo de la administración y grandes carencias en libertad de mercado.